Quelle est la valeur de votre concession automobile ?

À la suite de mon article sur les quatre points importants de la taxe foncière, publié dans l’édition de mars, je souhaite expliquer un aspect qui soulève souvent des questions chez les propriétaires de concessions automobiles et d’ateliers.

Plusieurs se demandent : « Pourquoi contester ma valeur inscrite au rôle si un promoteur immobilier serait prêt à payer davantage pour mon terrain ? Après tout, la véritable valeur de mon entreprise se trouve peut-être dans mon immeuble plutôt que dans mon fonds de commerce. »

Cette réflexion est légitime. Toutefois, elle confond deux notions fondamentales : la valeur réelle aux fins de la taxation foncière et la valeur marchande dans un contexte de disposition ou de redéveloppement, lorsque l’usage le meilleur et le plus profitable est différent de l’usage actuel.

Au Québec, la Loi sur la fiscalité municipale prévoit que la valeur inscrite au rôle doit refléter la valeur réelle de l’immeuble à la date de référence. Lorsqu’une concession automobile est toujours en exploitation, l’évaluation devrait tenir compte de son utilisation actuelle et des conditions normales du marché. Autrement dit, on évalue un immeuble exploité comme concessionnaire automobile, et non un terrain vacant destiné à un projet futur, lorsque les activités et le fonds de commerce sont toujours bien vivants.

À mon avis, le principe de l’usage le meilleur et le plus profitable ne devrait s’appliquer que lorsqu’un changement d’usage est raisonnablement réalisable à court terme ou lorsque l’usage actuel n’est plus économiquement viable. Ce n’est pas parce qu’un terrain possède un potentiel de redéveloppement qu’il doit automatiquement être évalué comme s’il était déjà destiné à un projet résidentiel ou commercial.

Cette distinction est essentielle. Un acheteur qui acquiert une concession en exploitation ne recherche pas la même chose qu’un promoteur immobilier. Le premier veut un immeuble fonctionnel répondant aux besoins d’un concessionnaire : salle de montre, atelier mécanique, entrepôt de pièces et aménagements spécialisés. Le second s’intéresse principalement au terrain et à son potentiel de redéveloppement, quitte à démolir complètement le bâtiment existant pour le réaliser.

Or, ce potentiel n’est pas toujours immédiatement réalisable. Les délais d’obtention des autorisations, les coûts de démolition, les travaux de décontamination, les contraintes réglementaires, les risques liés au marché ainsi que l’acceptabilité sociale d’un projet peuvent reporter un redéveloppement de plusieurs années. Le phénomène du « pas dans ma cour » (NIMBY) est d’ailleurs bien connu et ralentit fréquemment ce type de projet.

À l’inverse, une concession automobile en exploitation conserve une valeur propre liée à la continuité de ses activités et à son marché spécifique.

Il est donc tout à fait possible qu’une concession présente une valeur inférieure aux fins de la taxation foncière à celle qu’un promoteur immobilier serait prêt à payer dans plusieurs années pour un projet de redéveloppement. Cette différence ne signifie pas que l’évaluation municipale est erronée ; elle rappelle simplement qu’il faut comparer des réalités économiques équivalentes.

La véritable question est la suivante : pourquoi payer aujourd’hui des taxes foncières sur une valeur fondée sur une hypothèse de redéveloppement à moyen ou long terme, alors que vous avez l’intention de poursuivre vos activités de concessionnaire ? Une valeur spéculative ne devrait pas servir de base à la taxation d’une entreprise qui est toujours en exploitation.

Mon père me disait souvent : « On traverse le pont lorsqu’on est rendu au pont. » Cette expression résume bien la situation. Tant que l’intention est de poursuivre les activités de l’entreprise, la valeur devrait refléter cette réalité et non un scénario hypothétique de redéveloppement.

En résumé, la valeur d’une concession automobile en exploitation ne devrait pas être assimilée automatiquement à celle d’un terrain destiné à être redéveloppé. Comprendre cette distinction permet aux propriétaires d’évaluer avec justesse la pertinence d’une demande de révision et d’éviter de payer des taxes fondées sur une hypothèse qui ne correspond pas à la réalité de leur immeuble.

Jean-Philippe Choquette É.A.

Bio : Diplômé en évaluation et estimation du bâtiment, M. Choquette se spécialise dans la contestation des évaluations municipales.